Wynajem nieruchomości to popularny sposób na generowanie dodatkowego dochodu. Ale jak właściwie rozliczyć wynajem nieruchomości? W tym artykule przedstawimy wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat. Rozliczenie dochodów z wynajmu nieruchomości może być skomplikowane, szczególnie dla osób, które do tej pory nie miały styczności z prowadzeniem biznesu. Wprowadzenie odpowiednich zasad i procedur jest niezbędne, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów podczas rozliczeń podatkowych. 

Przychody z tytułu najmu

Zacznijmy od źródła przychodu. Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Warto należy podkreślić, że przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dla podatnika VAT uzyskującego przychody z najmu, przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o należny VAT.

Opodatkowanie najmu w przypadku osób fizycznych 

Podstawową formą opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu prywatnego jest Flat-Rate Tax on Recorded Revenues. Jeśli wybierasz tę formę opodatkowania, nie musisz składać oświadczenia o wyborze tej formy. W praktyce oznacza to, że nie musisz prowadzić pełnej księgowości ani dokładnie rozliczać kosztów uzyskania przychodu. Zamiast tego płacisz stałą stawkę podatku od całego przychodu. Podatek płacony jest od przychodu i nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi: 

• 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł, 
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł. 

Warto zwrócić uwagę, że w przypadku osiągania przychodów z najmu przez małżonków obowiązuje limit 200 tys. zł (a nie dla każdego małżonka po 100 tys. zł). Limit ten działa bez względu na to, czy małżonkowie rozliczają się odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu przychodu w całości przez jednego z nich. Wobec czego, małżonkowie opłacają 12,5% ryczałtu od przychodów dopiero po przekroczeniu 200 tys. zł. 

Od 1 stycznia 2022 r. dochody z najmu prywatnego są automatycznie opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie musisz już dokonywać wyboru tej formy opodatkowania ani składać oświadczenia w tej sprawie. 

Podstawą prawną jest ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa Ryczałt). 

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informujesz w zeznaniu rocznym (PIT-28), składanym za rok podatkowy, w którym stosowałeś kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Obliczony podatek wpłaca się na osobisty mikrorachunek podatkowy, który można sprawdzić w generatorze lub dowolnym urzędzie skarbowym.

Przychody z najmu (dzierżawy) należy rozliczyć w zeznaniu rocznym PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia. 

Ulgi, z których można skorzystać: 

• ulga na Internet 
• wpłaty na IKZE 
• ulga rehabilitacyjna 
• ulga termomernizacyjna 
• ulga abolicyjna 
• odliczenie darowizn 
• składki społeczne 

Opodatkowanie najmu ryczałtem w przypadku przedsiębiorcy

W zdecydowanej większości przypadków nieruchomości będą związane z działalnością gospodarczą na podstawie świadomego wyboru podatnika. Przychód z tytułu najmu takich nieruchomości jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej, o czym wprost stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód ten jest opodatkowany tak samo jak inne przychody z takiej działalności.  A w przypadku gdy podatnik nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt jest ustalany od stawki najwyższej mającej zastosowanie do tego podatnika. 

W związku z powyższym, na gruncie ustawy o PIT przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może być opodatkowany: 
1) na zasadach ogólnych (wg. skali podatkowej), 
2) podatkiem liniowym.

Postawić można pytanie, czy przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może stosować opodatkowanie według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne? 

Nie ma wobec tego przeciwwskazań. Muszą jednak zostać spełnione  wszystkie wymogi określone ustawą o ryczałcie (m.in. nieprzekroczenie progu 2 mln euro przychodu). Art. 6 ustawy o ryczałcie wprost wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa art. 14 ustawy o PIT, a więc także przychody z najmu składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą. 

Pamiętać jednak należy, że wybór opodatkowania ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z działalności gospodarczej. Nie jest więc możliwe, że podatnik swoją główną działalność operacyjną opodatkuje na podstawie ustawy o PIT, a  wynajem nieruchomości związanych z tą działalnością obejmie ryczałtem. Taka sytuacja jest możliwa jedynie wówczas, gdy najem ma rzeczywiście charakter prywatny, tj. wówczas, gdy nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą. 

Możliwość skorzystania od 2021 roku z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynika z ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych stawkę ryczałtu 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł można zatem stosować z tytułu przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym.

W związku z powyższym świadczenie usług najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą może być opodatkowane ryczałtem w stawce:

8,5% do kwoty 100 000 zł;

12,5% nadwyżką ponad kwotę 100 000 zł.

Jeżeli przedsiębiorca chce opodatkować najem mieszkania ryczałtem w ramach prowadzonej działalności to powinien zaktualizować formularz CEIDG-1, należy zaktualizować CEIDG-1, wskazując opodatkowanie ryczałtem. Zmiany trzeba dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu roku podatkowego.

Opodatkowanie najmu ryczałtem w przypadku przedsiębiorcy wskazuje się w pozycji 15. druku CEIDG-1, określając w oświadczeniu, że podatek dochodowy płacony będzie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na uwagę zasługuje fakt, że podatnik, który wynajmuje w sposób ciągły i zorganizowany nieruchomości mieszkalne, może zostać przez organy podatkowe potraktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, mimo że we własnym mniemaniu wciąż wynajmuje składniki niezwiązane z taką działalnością. Okolicznościami, które mogą zwiększać ryzyko takiej kwalifikacji, są  rozmiar dokonywanego najmu (im więcej lokali/nieruchomości, tym większe ryzyko, że ich najem zostanie potraktowany jako  działalność gospodarcza) oraz stopień jej zorganizowania (np. korzystanie z usług profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami). Jednakże brak rozstrzygającego kryterium, które określałoby, że rozpoczęła się działalność gospodarcza i wystąpił obowiązek jej zarejestrowania. A zatem każda sprawa i każdy stan faktyczny powinny być rozpatrywane indywidualnie. 

Rozliczenie przychodów z najmu za granicą

Nieograniczony obowiązek podatkowy oznacza, że w Polsce należy wykazać także dochody osiągnięte za granicą. W zależności od miejsca położenia źródła przychodu obowiązują różne metody unikania podwójnego opodatkowania. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. 

Jeśli polscy rezydenci nabywają nieruchomości zagraniczne, to muszą uwzględnić w rozliczeniach podatkowych zmiany wynikające z konwencji MLI, która ma zastosowanie także do dochodów z wynajmu. W wielu krajach UE od 1 stycznia 2020 r. konwencja MLI zmieniła metodę unikania podwójnego opodatkowania: z metody zwolnienia (wyłączenia z progresją) na metodę zaliczenia proporcjonalnego. To oznacza, że w wielu przypadkach uzyskany od 1 stycznia 2020 r. przychód z najmu nieruchomości położonej w innym kraju UE i poza UE podlega opodatkowaniu również w Polsce.

Podatnik polski jako wynajmujący nie może liczyć na preferencyjne traktowanie wynikające z abolicji, jak ma to miejsce w przypadku innych przychodów, np.  ze stosunku pracy za granicą

Rozliczenie przychodów z najmu uzyskiwanych za granicą będzie zależało od tego, w jakim kraju jest położona nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania (tj. wyłączenia z progresją lub proporcjonalnego odliczenia) będzie miała zastosowanie.  

W tym miejscu warto wspomnieć o zmianach wynikających z ratyfikowania przez kolejne kraje Konwencji MLI (ang. Multilateral convention to implement tax treaty-related measures to prevent base erosion and profit shifting), dzięki którym w przypadku kolejnych jurysdykcji podstawową metodą unikania podwójnego opodatkowania staje się co do zasady zwykle mniej korzystna metoda proporcjonalnego odliczenia.