Wynajem nieruchomości to popularny sposób na generowanie dodatkowego dochodu. Ale jak poprawnie rozliczyć przychody z najmu nieruchomości? W tym artykule przedstawimy wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat. Rozliczenie przychodów z wynajmu nieruchomości może być skomplikowane, szczególnie dla osób, które do tej pory nie miały styczności z prowadzeniem biznesu. Wprowadzenie odpowiednich zasad i procedur jest niezbędne, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów podczas rozliczeń podatkowych.
Przychody z tytułu najmu
Zacznijmy od źródła przychodu. Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.
Warto podkreślić, że przychodem z najmu nieruchomości nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dla podatnika VAT uzyskującego przychody z najmu, przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o należny VAT.
Opodatkowanie najmu w przypadku osób fizycznych
Podstawową formą opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli wybierasz tę formę opodatkowania, nie musisz składać oświadczenia o wyborze tej formy. W praktyce oznacza to, że nie musisz prowadzić pełnej księgowości ani dokładnie rozliczać kosztów uzyskania przychodu. Zamiast tego płacisz stałą stawkę podatku od całego przychodu. Podatek płacony jest od przychodu i nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:
- 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł,
- 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Warto zwrócić uwagę, że w przypadku osiągania przychodów z najmu przez małżonków obowiązuje limit 200 tys. zł (a nie dla każdego małżonka po 100 tys. zł). Limit ten działa bez względu na to, czy małżonkowie rozliczają się odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu przychodu w całości przez jednego z nich. Wobec czego, małżonkowie opłacają 12,5% ryczałtu od przychodów dopiero po przekroczeniu 200 tys. zł.
Od 1 stycznia 2022 r. dochody z najmu prywatnego są automatycznie opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie musisz już dokonywać wyboru tej formy opodatkowania ani składać oświadczenia w tej sprawie.
Podstawą prawną jest ustawa z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa Ryczałt).
Kiedy się rozliczyć?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.
O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informujesz w zeznaniu rocznym (PIT-28), składanym za rok podatkowy, w którym stosowałeś kwartalny sposób opłacania ryczałtu.
Obliczony podatek wpłaca się na osobisty mikrorachunek podatkowy, który można sprawdzić w generatorze lub dowolnym urzędzie skarbowym.
Przychody z najmu (dzierżawy) należy rozliczyć w zeznaniu rocznym PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia.
Ulgi, z których można skorzystać:
- ulga na Internet
- wpłaty na IKZE
- ulga rehabilitacyjna
- ulga termomernizacyjna
- ulga abolicyjna
- odliczenie darowizn
- składki społeczne
Opodatkowanie najmu ryczałtem w przypadku przedsiębiorcy
W zdecydowanej większości przypadków nieruchomości będą związane z działalnością gospodarczą na podstawie świadomego wyboru podatnika. Przychód z tytułu najmu takich nieruchomości kwalifikuje się jako przychód z działalności gospodarczej, o czym wprost stanowi art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT. Oznacza to, że przychód ten opodatkowuje się tak samo jak inne przychody z takiej działalności. Jeśli podatnik nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt zależy od stawki najwyższej mającej zastosowanie do tego podatnika.
W związku z powyższym, na gruncie ustawy o PIT przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może być opodatkowany:
1) na zasadach ogólnych (wg. skali podatkowej),
2) podatkiem liniowym.
Czy przedsiębiorca wynajmujący nieruchomości może stosować opodatkowanie według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
Nie ma wobec tego przeciwwskazań. Muszą jednak zostać spełnione wszystkie wymogi określone ustawą o ryczałcie (m.in. nieprzekroczenie progu 2 mln euro przychodu). Art. 6 ustawy o ryczałcie wprost wskazuje, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa art. 14 ustawy o PIT, a więc także przychody z najmu składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.
Jaki wyliczyć wysokość podatku?
Pamiętać jednak należy, że wybór opodatkowania ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z działalności gospodarczej. Nie jest więc możliwe, że podatnik swoją główną działalność operacyjną opodatkuje na podstawie ustawy o PIT, a wynajem nieruchomości związanych z tą działalnością obejmie ryczałtem. Taka sytuacja jest możliwa jedynie wówczas, gdy najem ma rzeczywiście charakter prywatny, tj. wówczas, gdy nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą.
Możliwość skorzystania od 2021 roku z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynika z ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw.
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych stawkę ryczałtu 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł można zatem stosować z tytułu przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym.
W związku z powyższym świadczenie usług najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą może być opodatkowane ryczałtem w stawce:
8,5% do kwoty 100 000 zł;
12,5% nadwyżką ponad kwotę 100 000 zł.
Aktualizacja formularza CEIDG-1
Jeżeli przedsiębiorca chce opodatkować najem mieszkania ryczałtem w ramach prowadzonej działalności to powinien zaktualizować formularz CEIDG-1. Należy zaktualizować CEIDG-1, wskazując opodatkowanie ryczałtem. Zmiany dokonujemy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pojawił się pierwszy przychód. Jeżeli pierwszy taki przychód miał miejsce w grudniu roku podatkowego, to do końca roku podatkowego.
Opodatkowanie najmu ryczałtem w przypadku przedsiębiorcy wskazuje się w pozycji 15. druku CEIDG-1. W takiej sytuacji wskazujemy w oświadczeniu, że podatek dochodowy płacony będzie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Podatnik, który wynajmuje w sposób ciągły i zorganizowany nieruchomości mieszkalne, może zostać potraktowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Mimo że we własnym mniemaniu wciąż wynajmuje składniki niezwiązane z taką działalnością. Okolicznościami, które podnoszą ryzyko takiej kwalifikacji, są rozmiar dokonywanego najmu. A zatem im więcej lokali/nieruchomości, tym większe ryzyko, że ich najem zostanie potraktowany jako działalność gospodarcza. Istotny jest również stopień jej zorganizowania (np. korzystanie z usług profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami). Jednakże brak rozstrzygającego kryterium, które określałoby, że rozpoczęła się działalność gospodarcza i wystąpił obowiązek jej zarejestrowania. A zatem każda sprawa i każdy stan faktyczny rozpatruje się indywidualnie.
Rozliczenie przychodów z najmu nieruchomości za granicą
Nieograniczony obowiązek podatkowy oznacza, że w Polsce należy wykazać także dochody osiągnięte za granicą. W zależności od miejsca położenia źródła przychodu obowiązują różne metody unikania podwójnego opodatkowania. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT osoby fizyczne, które mieszkają w Polsce, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów). W takiej sytuacji miejsce położenia źródeł przychodów nie ma znaczenia.
Jeśli polscy rezydenci nabywają nieruchomości zagraniczne, to muszą uwzględnić w rozliczeniach podatkowych zmiany wynikające z konwencji MLI. Ma ona zastosowanie także do dochodów z wynajmu. W wielu krajach UE od 1 stycznia 2020 r. konwencja MLI zmieniła metodę unikania podwójnego opodatkowania. Z metody zwolnienia (wyłączenia z progresją) na metodę zaliczenia proporcjonalnego. To oznacza, że w wielu przypadkach uzyskany od 1 stycznia 2020 r. przychód z najmu nieruchomości położonej w innym kraju UE i poza UE podlega opodatkowaniu również w Polsce.
Podatnik polski jako wynajmujący nie może liczyć na preferencyjne traktowanie wynikające z abolicji, jak ma to miejsce w przypadku innych przychodów, np. ze stosunku pracy za granicą
Rozliczenie przychodów z najmu nieruchomości uzyskiwanych za granicą zależy od tego, w jakim kraju znajduje się nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania (tj. wyłączenia z progresją lub proporcjonalnego odliczenia) będzie miała zastosowanie.
W tym miejscu warto wspomnieć o zmianach wynikających z ratyfikowania przez kolejne kraje Konwencji MLI (ang. Multilateral convention to implement tax treaty-related measures to prevent base erosion and profit shifting). W przypadku kolejnych jurysdykcji podstawową metodą unikania podwójnego opodatkowania staje się co do zasady zwykle mniej korzystna metoda proporcjonalnego odliczenia.
Prowadzisz działalność gospodarczą i masz w swoim portfelu nieruchomości na wynajem? A może jesteś osobą fizyczną i kupujesz mieszkania inwestycyjnie?
Rozliczymy przychody z najmu nieruchomości i doradzimy, którą formę opodatkowania najlepiej wybrać. Pomożemy zoptymalizować zobowiązania wobec urzędu skarbowego, abyście mogli spać spokojnie.
Nasze usługi obejmują:
- Rozliczenia z Urzędem Skarbowym: Zajmiemy się za Ciebie wszystkimi formalnościami związanymi z rozliczeniem przychodów z najmu nieruchomości. Dzięki temu unikniesz stresu związanego z uregulowaniem zobowiązań wobec urzędu skarbowego
- Optymalizacja Zobowiązań Podatkowych: Pomożemy Ci zoptymalizować zobowiązania podatkowe, dzięki czemu będziesz mógł korzystać z dostępnych ulg i optymalnych rozwiązań podatkowych
- Profesjonalna Obsługa Formalności: Zajmiemy się wszelkimi formalnościami związanymi z posiadaniem nieruchomości na wynajem. Od umów najmu po ewentualne zgłaszanie zmian w urzędach – wszystko załatwimy za Ciebie
- Indywidualne Podejście do Klienta: Dostosujemy nasze usługi do Twoich indywidualnych potrzeb i sytuacji. Każdy klient jest dla nas ważny, dlatego dokładamy wszelkich starań, abyś czuł się obsłużony profesjonalnie i kompleksowo
- Bezpieczeństwo Finansowe:
Dzięki naszym usługom możesz spać spokojnie, mając pewność, że Twoje finanse są w dobrych rękach. Skoncentruj się na rozwijaniu swojej działalności lub dalszych inwestycjach, a my zajmiemy się resztą
Niech zarządzanie nieruchomościami stanie się przyjemniejsze i bardziej efektywne. Sprawdź naszą pełną ofertę. Skorzystaj z naszych usług, a my zadbamy o to, abyś mógł skupić się na osiąganiu swoich celów biznesowych i inwestycyjnych.
